Купување и продажба на домови

Основи за домашна проценка


Знаете што плативте за вашиот дом и колку чини куќата од соседството. Знаете што ставате во реновирање. Но, она што можеби не го знаете е колку заемодавател е подготвен да финансира ако вашата куќа е на продажба, ако сте на пазарот за рефинансирање, или ако размислувате да додадете кредитна линија за сопственички капитал (HELOC). Овде влегуваат процените. Процените може да се користат за поделба на имотот за време на развод или решавање на имот, да се утврди вредноста на домот со цел да се отстрани хипотекарното осигурување или да се постави вредност за даночни цели.

Во трансакциите со недвижнини, проценителите ја одредуваат објективната пазарна вредност на недвижноста, што е најверојатната цена за која би се продавала на слободен пазар. Заемопримачот тогаш ги користи овие информации за да одреди колку да позајмува на имотот, без разлика дали станува збор за целосна продажба, рефинансирање или сопственост на домот. Ако не сте запознаени со процесот на проценка, тоа ви помага да видите како професионалците пристигнуваат до бројките што им помагаат на заемодавачите да стигнат до бројка. Еве еден поглед на тоа како тие работат.

Основи
Бидејќи владата контролира како се вршат проценките, тие се разбудени со прописите. Како општо правило при продажба на дом, проценителот е ангажиран од заемодавателот и давателот му ги предава трошоците на купувачот, обично во надоместокот за апликација. Со рефинансирање или при добивање на сопственост на домот, сопственикот на домот плаќа за проценка.

Проценувач ја споредува продажната цена на еден дом со онаа на слични домови кои неодамна се продаваат во истата област. Овие се нарекуваат споредливи. Иако не постои утврдено правило, кога заемодавачот се согласи да финансира хипотека, тој сака да види минимум три споредливи. Проценувачите се обидуваат да направат споредба јаболко до јаболко. На пример, проценител не би бил во спротивност на ранчот од 1.700 квадратни метри со двокатниот Кејп Код, кој е двојно поголем.

Цената на проценката варира во зависност од регионот, но купувачот треба разумно да очекува да додаде 300 до 500 американски долари за затворање на трошоците. На сопственикот на домот кој рефинансира или додава втора хипотека може да биде побарано да ја плати таксата однапред.

Проценета вредност на процените
Он Бредејмер од Реалкорп, фирма за проценка на Омаха, вели дека проценката не е анализа на договорената цена на продажба, туку мислење за вредноста на имотот. „Цената е делот за кој се согласуваат купувачот и продавачот и може да биде ист како повисок, или понизок од пазарната вредност“, вели тој. Проценката, од друга страна, е проценка на најверојатната цена што имотот ќе ја достигне нормални услови на пазарот а се користи за да се утврди колку пари сопственикот може да позајми со куќата како колатерал.

Проценувач на недвижнини врши увид во имотот, но овој чекор не е ист како домашна инспекција нарачана од купувач. Проценувачот ја проценува вредноста на домот додека инспекторот ја разгледува неговата физичка состојба. И проценител и инспектор ја проверуваат внатрешноста на домот, но проценител е таму за да го провери бројот и видовите простории, планот на подот, квадратните снимки, возраста, општата состојба и наведените удобности. Проценувачот може да ги мери просториите и многу, забележувајќи ја локацијата, како и очигледните дефекти. Инспекторите известуваат за големи и за мали проблеми. На пример, додека проценител не ги проверуваше електричните места за да се утврди дека работат, инспекторот ќе се обиде.

Што е оценката премногу ниско?
Што ако имотот процени за помалку од сумата за која се надевате? Бредејмер вели дека можете да ја оспорите процената со презентирање на дополнителни информации. Размислете дали вашиот агент за недвижнини состави пакет споредливи вредности во ваша корист или укажува на убавини што може да се занемарат. Нема гаранција дека ќе добиете прилагодување на проценката, но вреди да се обидете.

Оставете ги потенцијалните проблеми
Наместо да бидете хит со ниска проценка, избегнувајте ги видовите проблеми што ја нарушуваат продажбата. На пример, ако не успеавте да добиете соодветни дозволи кога реконструирате или ставивте додаток на вашиот дом, може да имате проблем.

Во многу случаи, непропуштената работа може да ја запре продажбата на домот побрзо отколку што чеканот носи нокти. Како можете да кажете дали додатокот е правилно дозволен ако не сте го додале? Погледнете ги скиците на датотеката во вашата област или канцеларијата за даноци на град. Шансите се добри што ако дополнувањето не се појави, проектот немаше дозвола.

Иако недостатокот на дозвола не мора да спречи да се изврши продажба на домови, тоа може да влијае на проценката. Ако се утврдат недостиг на дозволи, Бредејмер сугерира да разговара со локалните власти и да се обезбеди едно после тоа. Можеби ќе ве чини казна, вели тој, но на повеќето места нема да има проблем ако нема конфликт со линиите за враќање или зонирање.

Друг сигурен начин да ја намалите вашата вредност за идна проценка е да го градите градењето на соседството. Ако улиците на вашата поделба се наредени со скромни куќи со три спални соби и двојно ја вложувате инвестицијата на вашето место, ќе имате тешко, ако не и невозможно, време да најдете споредби. Поседувањето на најголемата и најфантастична куќа на блокот може да биде убиец на зделките кога ќе се изврши проценката. Бредејмер препорачува да проверите со проценител пред да започнете со големи проекти. „Ангажирајте проценител на предниот крај“, вели тој. „Не чекајте додека не имате куче во таа борба“.

Совети од проценител
Bон Бренан, директор за истражувачки и технички теми на Фондацијата за проценка во Вашингтон, Д.Ц, вели дека секоја држава има свои барања за лиценци. Неговата агенција осигурува дека проценителите се придржуваат кон правилата. И купувачот и продавачот „се фатени во емоцијата на трансакцијата“, вели Бренан. „Банката треба да знае што вреди од независна, непристрасна анализа“.

Бренан ги советува сопствениците на домови да се погрижат подобрувањата да одговараат на областа и да разберат дека вашата инвестиција нема секогаш да дава поврат на процентот на долар за еден долар. „Трошоците не мора да бидат еднаква вредност“, вели Бренан.

Но, исто така, вреди да се запамети дека тие подобрувања многу можат да бидат она што го продава вашиот дом.

Ако ви треба квалификуван проценител, проверете ги организациите наведени на веб-страницата на Фондацијата за проценка.


Погледнете го видеото: KREF2019 Образовен ресур"Основни бои" (Јануари 2022).